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02/08/2018 10:16 por Redação

Crescimento do mercado imobiliário residencial seguirá moderado, voltando a acelerar em 2019

Priscila Trigo*

Depois de três anos em retração, a retomada das vendas de imóveis residenciais teve início em 2017. O crescimento, apesar de modesto no último ano, derivou da melhora no quarto trimestre e foi impulsionado pelo mercado paulistano. Melhores condições de crédito, preços de imóveis mais baixos, elevação de renda real e da confiança do consumidor foram os principais impulsos para a recuperação da demanda por imóveis residenciais. Os dados do primeiro trimestre de 2018 reforçam a trajetória positiva das vendas, inclusive com expansão em maior intensidade. Ainda que existam vetores para moderação na velocidade de retomada nos próximos meses, como a acomodação da taxa de desemprego em nível elevado desde o final do ano passado e a interrupção da melhora dos índices de confiança do consumidor mais recentemente, novas medidas voltadas à expansão do crédito habitacional foram divulgadas ontem pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e terão impacto positivo no setor ao longo dos próximos anos. Assim, esperamos que a moderação no ritmo de retomada seja temporária, com o crescimento do mercado imobiliário voltando a acelerar em 2019. Por fim, as disparidades regionais devem seguir presentes nos meses à frente, acompanhando a recuperação distinta das economias locais.

O mercado imobiliário residencial foi reduzido a 50% do seu volume máximo, atingido em 2013, durante a última recessão brasileira. Atualmente, encontra-se a 60% do volume de 2013, apesar da melhora recente. O setor tem se recuperado gradualmente, com crescimento das vendas de 9,4% em 2017, passando para avanço interanual de 22,3% no primeiro trimestre deste ano. A retomada das vendas foi sustentada por diversos fatores positivos no período. A expansão da massa real de renda, atrelada à melhora do mercado de trabalho ao longo de 2017 e à queda da inflação, a queda dos juros e o baixo patamar de preços de imóveis favoreceram a capacidade de pagamento das famílias brasileiras no caso dos financiamentos habitacionais. Além disso, houve queda do endividamento nos últimos anos e do comprometimento de renda desde meados de 2017. Somado a isso, a melhora do ambiente econômico permitiu que a confiança do consumidor fosse retomada gradualmente, influenciando positivamente a demanda por crédito de longo prazo, como é o caso do imobiliário. A combinação desses fatores explica a expansão do número de unidades financiadas neste ano com recursos da poupança, conforme divulgado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip).

Com o aumento da demanda, as incorporadoras voltaram a lançar. O volume lançado registrou crescimento de 5,2% em 2017. No primeiro trimestre de 2018, contudo, os lançamentos recuaram 30%, em um período de acomodação após a forte expansão observada no último trimestre do ano passado. Como parte relevante das vendas ocorre na planta (historicamente, em São Paulo, por exemplo, mais de 65% das vendas ocorrem antes do início das obras), voltar a lançar também beneficiou a demanda por imóveis novos, tendo seus efeitos nas vendas no início do ano. De fato, ter um ponto de venda, com corretores e unidades decoradas, facilita a venda de um imóvel novo. Com isso, os estoques de imóveis novos foram reduzidos, de 154 mil unidades no final de 2016 para 123 mil unidades no primeiro trimestre deste ano. Considerando o patamar de vendas de cada período, os estoques passaram de cerca de 23 meses de venda para 17 meses, desde o primeiro trimestre de 2017, reforçando o cenário de um mercado imobiliário residencial de fato mais ajustado ao novo patamar de demanda. Estoques mais ajustados recolocam o mercado em um equilíbrio mais favorável às empresas, com melhora nas perspectivas de preços.

Como é sabido, a recuperação do mercado tem ocorrido de forma heterogênea entre os municípios pesquisados. A queda de estoque de imóveis novos, por ora, ocorreu em 13 municípios/regiões metropolitanas (RMs) das 21 áreas pesquisadas pela CBIC, indicando um quadro mais ajustado nessas regiões e favorecendo, consequentemente, a recuperação de lançamentos neste ano. Outras cidades/regiões seguem com elevação de estoques. De qualquer forma, a preocupação em relação aos estoques excessivos deveria se concentrar no volume e na participação das unidades que já foram entregues. No Brasil, em média 31% dos estoques imobiliários estão prontos, 50% estão em construção e 19% estão na planta. Chama atenção, então, que 10 das regiões pesquisadas possuem mais de 40% dos seus estoques em unidades prontas, o que leva as incorporadoras a incorrer com custos de IPTU e condomínio, além do esforço de comercialização, muitas vezes sem ponto de venda no empreendimento.

Olhando nos meses à frente, há vetores claros para moderação na retomada do mercado imobiliário. A taxa de desemprego parou de cair, de forma mais evidente, desde novembro de 2017; a criação de vagas no mercado de trabalho formal (com carteira assinada) tem surpreendido negativamente nos últimos meses; e a renda real desacelerou neste ano, comparativamente à velocidade de expansão observada no ano passado. Além disso, a trajetória de melhora da confiança dos consumidores foi interrompida em maio e junho deste ano, apresentando ligeira recuperação em julho, mas ainda em nível bem inferior ao observado no primeiro trimestre.

Por outro lado, ontem foram anunciadas novas medidas de estímulo ao crédito habitacional, que deverão contrabalancear esses vetores de moderação a partir de 2019. Entre as alterações divulgadas, o CMN manteve o direcionamento de 65% dos recursos de poupança para financiamento habitacional, entretanto, eliminou a regra de que 80% desses recursos sejam utilizados para o Sistema Financeiro Habitacional (SFH– poupança e FGTS), flexibilizando a utilização desses recursos. Os financiamentos com recursos de poupança poderão ter taxas de juros negociadas livremente com os mutuários (a regra atual obriga o uso da Taxa Referencial– TR como indexador). Com isso, os financiamentos poderão ser atrelados a índices de inflação, facilitando a securitização dos ativos e permitindo a contratação de novos financiamentos. Ademais, houve aumento do limite do valor de imóvel financiado com recursos do FGTS, de R$ 950 mil para R$ 1,5 milhão em nível nacional, no âmbito do SFH. Para recursos de poupança, não há mais limite no valor de avaliação do imóvel. Em financiamentos de imóveis até R$ 500 mil, os bancos poderão usar o fator multiplicador de 1,2 no volume de crédito da operação para efeito do atendimento da exigibilidade, ou seja, a medida estimula os financiamentos para imóveis de menor valor.

Por fim, a resolução do CMN limitou os instrumentos para fins de vinculação, entre eles as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que não serão mais computados nos 65% de exigibilidade dos recursos de poupança. Como o vencimento desses instrumentos é geralmente inferior a seis anos, o Banco Central estima que essas medidas podem gerar um acréscimo de R$ 80 bilhões no crédito imobiliário ao longo desse período. Assim, o pacote de ontem deverá manter as condições favoráveis de oferta de crédito, com impactos a partir de 1º janeiro de 2019, quando as regras entram em vigor.

As disparidades regionais seguirão presentes. De forma geral, vemos a região Nordeste e alguns estados do Sudeste com ritmo mais lento de recuperação econômica, especialmente considerando o mercado de trabalho bastante folgado, com elevadas taxas de desemprego. Em sentido contrário, as regiões Sul, Centro-Oeste e Norte, de modo geral, já apresentam retomada mais clara da atividade e deverão liderar o crescimento da economia brasileira neste e no próximo ano. Apesar das condições de crédito serem semelhantes em todas as regiões (e as novas medidas têm impacto nacional), a diferença de criação de vagas formais esperada para os próximos meses (acompanhando a recuperação da atividade) deverá determinar as distintas velocidades de retomada no mercado imobiliário em cada município/região. Como alertamos, o ajuste dos estoques de imóveis novos segue incompleto em diversas regiões, levando a um esforço adicional das incorporadoras na venda dessas unidades remanescentes.

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Priscila Trigo é economista do Departamento de Pesquisas e Estudos Econômicos do Bradesco.

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